Kapitalafkastordningen ved udlejning af bolig

Mange boligudlejere bruger en del tid på at undersøge fordelene og ulemperne i de forskellige skatteordninger. Og det er med god grund, for der er nemlig skattekroner at spare ved at sætte sig ind i reglerne.

En af ordningerne kaldes kapitalafkastordningen, og den kan du blive klogere på ved at læse med i dette blogindlæg. Vi vil bl.a. gennemgå dens fordele og ulemper, og hvornår det kan være smart at bruge den.

På Digital Revisor er vi eksperter i boligudlejning, skatteordninger, regler, beregning af skat og indberetningen til Skat. Vi har lavet et værktøj, der beregner din udlejnings økonomi, finder alle dine fradrag og hjælper dig med at udnytte fordelene i de forskellige skatteordninger. Til sidst fortæller det dig også, hvad du skal indberette til Skat og hvordan.

Du kan prøve værktøjet gratis ved at lave en bruger og klikke på knappen nedenunder, og ellers kan du læse om kapitalafkastordningen ved udlejning lige her.

Hvad er kapitalafkastordningen?

Kapitalafkastordningen er en anden måde at blive beskattet af dit overskud på, end den måde du kender fra din personlige indkomst.

Kort fortalt beregnes et kapitalafkast, hvilket betyder, at din personlige indkomst bliver mindre, fordi det beregnede kapitalafkast fratrækkes din personlige indkomst og tillægges som kapitalindkomst.

Det smarte ved det, er, at du ender med at betale mindre i skat, fordi kapitalafkastet ikke beskattes lige så højt som din personlige indkomst.

Kapitalafkastordningen ved udlejning – fordele og ulemper

Kapitalafkastordningen giver dig flere forskellige fordele som udlejer:

Fordel 1 – du betaler mindre i skat af dit overskud

Vi har allerede nævnt den første, og den er, at du sparer penge i skat, fordi du har mulighed for at trække dit kapitalafkast fra din personlige indkomst og lægge det over til kapitalindkomst. Du betaler ganske enkelt mindre skat af din kapitalindkomst.

Fordel 2 – Høj fradragsværdi for dine renteudgifter

Ovenstående fordel giver en ekstra fordel, fordi fradragsværdien for dine renter bliver forhøjet. Du kan altså trække dine renteudgifter fra overskuddet og opnår dermed et fuldt fradrag. Det er dog vigtigt, at du er opmærksom på, at kapitalafkastet højst må være lig med dit overskud før renter.

Så hvis du har renteudgifter, der overstiger dit kapitalafkast, vil du ikke opnå fuld fradragsværdi på dem, og så går fordelen tabt. Det er også grunden til, at kapitalafkastordningen egner sig bedst, når der ikke er store renteudgifter.

Fordel 3 – Der er ikke krav fra Skat om en opdeling af økonomi og din virksomhedsøkonomi

En tredje fordel ved kapitalafkastordningen er, at Skat ikke kræver, at du adskiller din privatøkonomi og udlejnings- eller virksomhedsøkonomi. Det betyder, at du skal bruge mindre tid på administration af dit foretagende.

Hvad er kapitalafkastordningens ulemper ved udlejning så?

Kapitalafkastordningens ulemper ses typisk ved at vurdere den i forhold til de andre skatteordninger. Det gælder fx virksomhedsordningen (VSO). Lad os se nærmere på dem her:

Ulempe 1 – du kan ikke opspare dit overskud til en lav beskatning

Det er en ulempe, at du ikke kan opspare overskuddet, som du kan i VSO. Det opsparede overskud betaler du fx kun en foreløbig skat af på 22 %. Det er der mange, der bruger til at spare lidt på skatten ved fx at hæve det på et tidspunkt, hvor det giver bedre mening rent skatteteknisk.

Ulempe 2 – ved høje renteudgifter får du ikke fuld fradragsværdi

Hvis du har et stort lån i din udlejningsbolig, hvor renteudgifterne overstiger kapitalafkastet, opnår du ikke fuld fradragsværdi for dine renteudgifter. Det vil du i stedet gøre i VSO.

Ulempe 3 – kapitalafkastet beregnes ud fra kapitalafkastsatsen

Det her er faktisk både en fordel og en ulempe, men som det hele er lige nu, er det en ulempe.

For at beregne kapitalafkastet, skal du finde ud af, hvad kapitalafkastsatsen er. Satsen bestemmer nemlig det afgørende regnestykke. I øjeblikket er satsen 3 %, og det betyder, at du må tage 3 % af dit kapitalafkast fra din indkomst til kapitalindkomst. Hvis satsen stiger, vil du igen kunne beregne et egentlig afkast.

Du kan også selv danne dig et overblik over kapitalafkastordningen ved at klikke lige her.

Sådan beregner du kapitalafkastet

Hvis du bruger kapitalafkastordningen ved udlejning, skal du beregne et kapitalafkast af dine aktiver. Det er nemlig kapitalafkastet du kan fratrække din personlige indkomst og flytte over som kapitalindkomst.

Beregningen indebærer, at du først opgør den skattemæssige værdi af dine erhvervsmæssige aktiver i boligudlejningen. Det er typisk den kontante anskaffelsessum inklusive handelsomkostninger.
Herefter skal du finde kapitalafkastsatsen, så du ved, hvor mange procent af dine aktiver, du må trække fra din personlige indkomst.
Til sidst skal du trække værdien af dit kapitalafkast fra din personlige indkomst og lægge det til i din kapitalindkomst.  

Her er et hurtigt eksempel.

Lad os sige du har regnet dig frem til et kapitalafkastgrundlag på 3.000.000 kr.

Lige nu (2023) udgør kapitalafkastsatsen 3 %. Hvis vi tager udgangspunkt i det, og du har et kapitalafkastgrundlag på 3.000.000 kr., så vil du ende med at have et kapitalafkast på 90.000 kr.

Husk dog også lige på, at alt dette skal oplyses på dit oplysningsskema på skat.dk. På Digital Revisor får du både hjælp til beregningen og den korrekte indberetning af det til Skat.

Hvad er alternativerne til kapitalafkastordningen?

Der er to alternativer til kapitalafkastordningen for udlejere. De kaldes hhv. personskatteloven og virksomhedsskatteordningen.

Personskatteloven kender du med al sandsynlighed fra din dagligdag. Det er nemlig de regler, du kender, fordi dit overskud bliver beskattet, som var det en helt normal løn. Her betaler du altså din almindelige skat mellem 42 – 56 % af dit overskud.

I virksomhedsskatteordningen har du bl.a. mulighed for at opspare dit overskud til en foreløbig skat på 22 % og opnå fuldt fradrag på dine renter uanset om de overstiger dit kapitalafkast eller ej. Den giver altså både fordelene fra kapitalafkastordningen og lidt oveni. Derfor er den ofte smart at bruge, hvis du har meget gæld i boligen, du lejer ud.

Du kan læse mere om virksomhedsskatteordningen i dette blogindlæg.

Lad os hjælpe dig

Tænker du, at kapitalafkastordningen lyder som noget for dig, men er alt det her med oplysningsskema, skat og indberetning en anelse uoverskueligt?

Hos Digital Revisor sørger vores online værktøj for, at du nemt og sikkert kan danne din årsrapport, hvor alle regler og krav til kapitalafkastordningen er overholdt.

Du skal blot følge 5 enkelte trin, hvor du indtaster dine tal i de relevante rubrikker og så vil du sidde tilbage med en komplet årsrapport og et skema, der fortæller dig, hvilke tal du skal skrive ind i dit oplysningsskema.

Kom i gang allerede i dag og opret en bruger ved at klikke på knappen nedenunder.

‍

‍

‍

‍