Indholdsfortegnelse

Din guide til boligudlejning

Er du ny boligudlejer, eller går du med tanken om at udleje din bolig?

Som boligudlejer er der mange nye ting at holde styr på. Det kan være, du er i tvivl om, hvordan du sætter huslejen, hvordan din økonomi ændrer sig, og hvilke skattefradrag du kan få, når du udlejer din bolig over en længere periode?

Vi vil her tage dig igennem alt det, du skal være opmærksom på, før du udlejer, mens du udlejer, og hvis du vælger at sælge boligen igen.

Før opstart af udlejning

Et spørgsmål mange har til boligudlejning er, om det kan betale sig. Giver det overskud? Her er det korte svar ’ja’.

Der er naturligvis faktorer, der spiller ind, såsom placeringen, stand og vedligehold. Men får du sat den rette husleje, så er udlejning som udgangspunkt en god investering.

Før du starter op som boligudlejer, er det altså vigtigt, at du får sat den rette husleje, og bliver klogere på, hvordan det påvirker din økonomi.

Definition på boligudlejning
Langtidsudlejning
- Hvis du udlejer en ejerbolig, som du ikke bor i, i en periode på mindst 12 måneder, er der tale om erhvervsmæssig udlejning. Det betyder, at indtægten er personlig indkomst, og at du skal lave et regnskab og udfylde et oplysningsskema.
- Med Digital Revisors værktøj kan du, som boligudlejer, nemt og hurtigt få styr på både forskudsopgørelse og oplysningsskema.

Korttidsudlejning
- Korttidsudlejning henviser til udlejning af en bolig, som du selv bor i. Det kan være kortere ophold udlejet gennem fx Airbnb, fremleje af et værelse eller udlejning af en bolig på under 12 måneder.
- Ved korttidsudlejning kan du indberette Skat af indtægten på to måder. Digital Revisors værktøj er ikke egnet til dette, men du kan læse mere om metoderne i dette blogindlæg.

Hvordan sætter du den rette husleje?

Har du et hus eller en lejlighed, du vil udleje, kan du ikke sætte huslejen meget højt for at tjene lidt ekstra – eller meget lavt for at hjælpe et familiemedlem som fx ved et forældrekøb.

Begge scenarier kan nemlig blive dyrt for dig. Enten fordi Skat vurderer, at du har sat lejen for lavt og beskatter dig af en højere leje, end du reelt har taget, eller hvis din lejer klager over for høj husleje til Huslejenævnet og kræver, at du skal betale den ekstra lejeindtægt tilbage.

Fastsættelsen af huslejen er derfor ret vigtig og skal som udgangspunkt ske på baggrund af markedsvilkårene. Det betyder, at du har til opgave at undersøge sammenlignelige boliger ift. størrelsen, stand og område, og på baggrund af dette sætte en fair husleje.

Du skal også være opmærksom på, at der er forskel på, om du udlejer i en reguleret eller ureguleret kommune, da det har indflydelse på, hvilken metode du skal fastsætte huslejen efter.

Har du brug for mere viden, om reglerne for fastsættelse husleje, kan du læse mere i blogindlægget her.

Fra privatperson til virksomhed

Når du bliver boligudlejer og begynder at få lejeindtægter, går du automatisk fra privatperson til virksomhedsejer i Skats øjne. Som boligudlejer behøver du dog ikke at have et CVR-nummer for at kunne indberette som ’virksomhed’.

I praksis betyder det, at du får ekstra rubrikker i Skats oplysningsskema, hvor du skal besvare spørgsmål og udfylde tal angående din udlejning.

Hvordan den proces foregår, vil vi løbende fortælle dig mere om herunder.

En eller flere ejere

Ejer du, eller påtænker du at købe en udlejningsbolig sammen med fx din partner/ægtefælle, skal I overveje, hvordan I indberetter til Skat.

Her kan I nemlig vælge, om I vil indberette sammen eller som individer. Det er en god idé, at overveje egne skatteforhold og øvrig indtægt, når I vælger, hvem der skal indberette.

I skal dog være opmærksomme på, at personen, der indberetter, også er den der står for driften af udlejningen og dermed ’virksomheden’. Altså personen, der fx har kontakt til lejer, står for vedligehold, mm.

Når du starter udlejningen

Har du fundet dig en lejer til din bolig, er det tid til at få styr på lejekontrakten.

På den måde er både du og lejer sikret, hvis der fx skulle opstå tvivlsspørgsmål eller problemer med lejer.

Det behøver heldigvis ikke være så svært, og du kan nemt og billigt finde skabeloner til lejekontrakten og få hjælp hos fx Legal Desk eller Boligportal.

Få styr på Skat fra starten

Ligesom du ville rette din forskudsopgørelse, hvis din løn ændrer sig, skal du også rette i forskudsopgørelsen, når du begynder at udleje en bolig.

Forskudsopgørelsen åbner midt november for det følgende år, og her kan du løbende justere lejeindtægter, omkostninger og renteudgifter. På den måde sikrer du dig, at du løbende får betalt den nødvendige Skat og undgår et stort eftersmæk.

Dit skattekort ændrer sig

Når du ændrer din forskudsopgørelse som ny boligudlejer, vil du samtidig få et nyt skattekort.

Ændringen ser sådan her ud:

Almindeligt skattekort = skatteprocent på 39 % og personfradrag på 7.500 kr.

Boligudlejers skattekort = skatteprocent på 41 % og personfradrag på 0 kr.

Hvis du regner med at få overskud på din boligudlejning, vil dit skattekort altså ændres. Dit personfradrag bliver mindre og din skatteprocent bliver højere.

Nu betaler du skat efter den nye sats, hver gang du får løn fra din arbejdsgiver.

Efter opstart af udlejning

Du er nu godt i gang med din boligudlejning. Men hvordan er det nu, det fungerer, hvis din bolig skal have ny vaskemaskine eller slebet gulv? Og hvornår og hvad skal du indberette til Skat?

De spørgsmål får du svaret på i dette afsnit.

Årsopgørelse og længere indberetningsfrist

I midten af marts åbner Skat for årsopgørelsen – både for dig som privatperson og som boligudlejer.

Som tidligere nævnt opfatter Skat dig nu som en virksomhed, der skal betale Skat af overskuddet fra lejeindtægterne.

Du har derfor, det der kaldes en udvidet årsopgørelse og får en længere frist for indberetning, end hvis du blot havde en lønindkomst. Fristen for dig er nu 1. juli i stedet for 1. maj.

Fradrag ved boligudlejning

Har du i løbet af året udført vedligehold på boligen, kan du naturligvis få skattefradrag, og det skal du angive i din årsopgørelse.

Fradrag kan defineres som de faktiske udgifter, der sætter sig i stand til at drive virksomheden – og i dette tilfælde udleje din bolig.

Her er det vigtigt, at du i løbet af året gemmer kvitteringer og fakturaer, så du kan dokumentere dine udgifter til drift og vedligehold af boligen.

Du kan få fradrag for:

  • Ejendomsskat
  • Forbrug (vand, varme, el)
  • Fællesudgifter i bygningen (fx renovation og udskiftning af tag)
  • Renteudgifter
  • Vedligehold (malerarbejde, udbedring af slitage mm.)

Du kan ikke få fradrag for:

  • Køb af hårde hvidevarer
  • Internet abonnement
  • Køb af telefon og computere.

Listen herover er ikke udtømmende, og det kan være svært at holde 100 % styr på alle fradrag.

Find nemt dine fradrag

Hos Digital Revisor har vi gjort det nemt for dig at finde fradrag med vores værktøj. Vi har nemlig samlet alle mulige fradrag, så du ikke går glip af fradrag i din opgørelse.

Når dine udgifter har været igennem vores værktøj, får du en udførlig guide, der fortæller dig, hvordan du skal indberette dine tal, så det hele går ordentligt til.

Vores revisorer har været lovgivningen igennem, så du ikke behøver at bruge tid på det selv. Hvis du har spørgsmål til nogle af dine udgifter, kan du altid spørge dem i chatten. Du kan altid prøve værktøjet ganske gratis.

Forbedringer af boligen

Beslutter du dig for, at boligen skal have et nyt køkken, badeværelse eller gulv, skal du ikke angive det i din årsopgørelse. Du kan nemlig ikke få fradrag for forbedringer, da Skat skelner mellem vedligehold og forbedringer af boligen.

Her anses vedligehold som nødvendig for at kunne drifte din virksomhed, mens forbedringer i stedet har indflydelse på salgsprisen. Dine udgifter til forbedring af boligen er derfor ikke uvæsentlige, men de bliver først relevante for din Skatteberegning den dag, du vælger at sælge.

Hvad du skal være opmærksom på ved salg af udlejningsbolig, vender vi tilbage til senere i indlægget.

Optimér din Skat

Spørgsmålet om, hvor meget du skal betale i Skat afhænger af flere forskellige ting. Det afhænger først og fremmest af, hvor meget overskud du har fra udlejningen, når omkostninger og renter er betalt.

Derudover kan der også være fordele at hente ved at vælge den rette skatteordning.

Når du indberetter til Skat, skal du vælge en af tre ordninger:

Personskatteordningen, som er den mindst fordelagtige, men også den nemmeste

Kapitalafkastordning, som typisk kan bruges, hvis du ikke har gæld i boligen

Virksomhedsskatteordningen, der kan bruges, når du har gæld i boligen og ønsker at få det største fradrag på dine renteudgifter.

I vores blogindlæg om skatteordninger kan du blive meget klogere på, hvilken ordning, du skal vælge.

Salg af udlejningsbolig

Beslutter du dig for at sælge din udlejningsbolig, skal du som udgangspunkt betale Skat af fortjenesten.  

Har du lavet forbedringer af boligen i årenes løb, er det nu du kan trække udgifterne fra i din avanceopgørelse – og dermed kun betale Skat af det resterende overskud.

Det er dog ikke i alle tilfælde, at du skal betale Skat ved salg af en udlejningsbolig.

Her gælder det nemlig, at hvis du selv har boet i boligen og kan dokumentere dette, så skal du ikke beskattes af din fortjeneste. Det kaldes ’Parcelhusreglen’.

Hvor længe du har boet i huset eller lejligheden og tidspunktet for beboelse, har ikke betydning for, om du kan gøre brug af reglen.

Vigtigst er, at du reelt har boet der og kan dokumentere det over for Skat.

Udlejning til nærtstående part

Er du i den glædelige situation, at du kan hjælpe dit barn, en forælder eller bedsteforælder med fast tag over hovedet, gælder stort set samme regler for beskatning – dog med enkelte undtagelser.

Du har samme indberetningspligt som andre boligudlejere, og huslejen skal stadig være sat efter markedsvilkårene. Så du har altså ikke mulighed for at sætte lejen lavere for at hjælpe en nærtstående part.

Typerne af fradrag er også de samme, som nævnt i det tidligere afsnit om fradrag. Men vælger du at indberette med virksomhedsordningen, skal du være opmærksom på særreglen ’Rentekorrektion’.

For dig betyder det, at rentefradragene er mindre for forældrekøbere (og omvendt forældrekøbere) end ved normal udlejning.

Hvad kan Digital Revisor hjælpe dig med?

Hos Digital Revisor sætter vi dig i stand til at følge de komplicerede regler i forbindelse med udlejning af en eller flere boliger.

Vores online værktøj tager dig igennem lovgivningen på 5 trin og gør dig klar til at skatteoptimere og indberette din forskudsopgørelse og årsopgørelse til Skat.

Du styrer selv processen og udfylder de nødvendige tal. Alt imens vores værktøj beregner dine fradrag og gør regnskabet op for din boligudlejning.

Undervejs har du hele tiden mulighed for at kontakte en af vores revisorer i chatten, hvis du er i tvivl om noget.

Vi ajourfører vores værktøj og følger med i politiske forhandler og lovændringer. På den måde kan vi sikre dig, at du altid overholder reglerne, når du bruger Digital Revisor.

Hvis du har et forældrekøb, kan du naturligvis også bruge vores værktøj til at beregne, hvilken økonomisk konsekvens rentekorrektionen har for dit forældrekøb. Bagefter kan du nemt indberette ændringerne på skat, så du undgår ekstra skat, når skatteåret slutter.

Download

Seneste blogindlæg

Din guide til boligudlejning

Er du ny boligudlejer? Få hjælp til husleje, økonomi og Skat her.

Læs Mere

Interessentskabets skat og regnskab

Bliv klogere på interessentskabet som virksomhedskonstruktion.

Læs Mere

Fradrag ved udlejning

Fradrag ved udlejning er ikke altid det nemmeste at have styr på. Bliv klogere her.

Læs Mere