Indholdsfortegnelse

Fastsættelse af husleje

Fastsættelse af husleje er ikke bare noget, du lige gør i et snuptag, og så er det dét. Der er en række faste regler, du skal kende, før du ved, hvilke rammer du kan fastsætte huslejen efter. Bliv klogere på reglerne i dette indlæg.

Du har netop købt en lejlighed eller et hus, som du vil gøre til et lejemål. Du har måske købt det, så dit barn har et godt sted at bo. Det kan også være, at du har købt for at investere. Uanset din situation kan du ikke bare lave en fastsættelse af huslejen, som det passer dig.

Når du skal fastsætte en husleje, er der en række krav, du skal være opmærksom på. Du kan fx ikke sætte huslejen alt for lavt for at hjælpe dit barn. På den anden side kan du heller ikke sætte den alt for højt for at maksimere din profit. Begge scenarier kan koste dig penge, du ikke har lyst til at miste.

Vi kender reglerne på området, og vi kan også hjælpe dig med at beregne skatten, hente alle fradragene og indberette det hele til Skat, så alt går ordentligt for sig.

Hovedreglerne for fastsættelse af husleje

Der er tre metoder til fastsættelse af husleje
Der er tre metoder til fastsættelse af husleje

Der er 3 forskellige måder at fastsætte en husleje. Hvilken metode, du skal bruge, afhænger af forskellige forhold, som hver især peger dig mod et unikt regelsæt omkring fastsættelse af husleje.

De tre forskellige metoder til at fastsætte husleje er:

  1. Omkostningsbestemt husleje
  2. Husleje efter det lejedes værdi
  3. Fri fastsættelse af husleje

Som vi nævnte, afhænger metoden, du skal bruge, af forskellige forhold. Forholdende afhænger af den kommune, som dit lejemål befinder sig i. Lejemålets alder har også betydning for reglerne om fastsættelse af husleje.

Herunder kan du se, hvilken metode du skal bruge alt efter kommunen og lejemålets alder.

  1. Lejemålet er i en reguleret kommune (omkostningsbestemt husleje)
  2. Lejemålet er i en ureguleret kommune (leje efter det lejedes værdi)
  3. Lejemålet er opført efter 31. december 1991 (fri fastsættelse af husleje - markedsleje)

Først og fremmest er det vigtigt at se på, hvornår lejemålet er opført. Er det opført efter 31. december 1991, er der fri fastsættelse af husleje uanset om lejemålet findes i en reguleret eller ureguleret kommune.

Huslejefastsættelse i en reguleret eller ureguleret kommune

Hvis dit lejemål er opført før 31. december 1991, afhænger din fastsættelse af huslejen af, om dit lejemål ligger i en reguleret eller ureguleret kommune.

De fleste kommuner i Danmark er regulerede. Når en kommune er reguleret, er det bestemt, at udlejere skal fastsætte huslejen efter reglerne for omkostningsbestemt leje. Reglerne for den type fastsættelse var tidligere beskrevet i boligreguleringsloven, men den blev sammenskrevet med lejeloven i sommeren 2022.

De kommuner, der har vedtaget regulering, sikrer, at huslejen er rimelig og ikke stikker af, fordi den omkostningsbestemte husleje skal sættes, så den ikke overstiger driftsudgifterne med et alt for højt beløb.

I uregulerede kommuner gælder det, at du skal sætte lejen efter det lejedes værdi. Vi kommer ind på reglerne for de forskellige metoder i de følgende afsnit. Du kan altid finde ud af, om din udlejningsejendom befinder sig i en reguleret eller ureguleret kommune ved at kontakte det lokale huslejenævn.

Omkostningsbestemt husleje

Den omkostningsbestemte husleje gælder i regulerede kommuner for lejemål, der er opført før 31. december 1991.

Med den omkostningsbestemte husleje skal du fastsætte lejen ud fra dine driftsomkostninger. Det betyder ikke, at du ikke må tjene noget på din udlejning. Reglerne angiver nemlig også, at du har ret til at tilføje et tillæg, så du har mulighed for at opnå en fortjeneste på din udlejning.

For at bestemme huslejen lægger du alle dine driftsomkostninger for et år sammen og deler det med 12. Nu har du den omkostningsbestemte husleje og hertil kan du tillægge op til 7 % af boligens offentlige ejendomsværdi pr. den 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Husleje efter det lejedes værdi

Ligger dit lejemål i en ureguleret kommune, kan du sætte huslejen efter det lejedes værdi. Ved at sætte huslejen efter det lejedes værdi, skal du finde ud af, hvad lignende lejemål koster i området og som har samme stand og størrelse.

Hvis dit lejemål fx er i betydeligt bedre stand, end de boliger du kan sammenligne med, kan du sætte lejen højere. Du kan bl.a. bruge BoligPortal til at undersøge priserne på lignende lejemål.

Fri fastsættelse af husleje (markedsleje)

Hvis dit lejemål er opført efter den 31. 1991, kan du frit sætte huslejen. Det betyder, at huslejen er en aftale mellem dig og din udlejer og skal dermed ikke følge de samme regler, som vi gennemgik foroven.

Det kan virke fristende at sætte en meget høj husleje, men selvom huslejen er fri, kan du ikke bare sætte den urimeligt højt. Hvis huslejen er så høj, at den er urimelig eller i strid med redelig handlemåde at gøre gældende, kan lejen/aftalen enten tilsidesættes helt eller delvist.

Hvilke konsekvenser er der ved at sætte huslejen for højt?

Hvis du sætter huslejen for højt, kan din lejer klage til huslejenævnet. Får din lejer medhold i sagen, kan det blive dyrt for dig som udlejer.

Du vil fx skulle betale et gebyr på 6.000 kroner. Udover det, skal du også udbetale det beløb, du har opkrævet for meget i husleje med en tilbagevirkende kraft på 12 måneder.

Hvordan skal du sætte huslejen korrekt?

Det er vigtigt at sætte huslejen korrekt for at undgå fejl
Det er vigtigt at sætte huslejen korrekt for at undgå fejl

Nu kender du reglerne for, hvordan du skal fastsætte din husleje, men selvom du har gennemlæst dem og forstået det meste, kan det stadig være lidt svært at sætte huslejen.

Hvis du stadig er i tvivl om din fastsættelse af husleje, anbefaler vi to ting.

  1. Du går sjældent galt i byen, hvis du sætter huslejen efter niveauet i lignede lejemål, uanset hvilke regler du skal følge. Det skyldes bl.a., at de lejemål, der er på markedet lige nu, afspejler et acceptabelt og i mange tilfælde et allerede godkendt niveau.
  2. Få en forhåndsgodkendelse af huslejenævnet. Det er kun huslejenævnet, der direkte kan sige, om din husleje er i orden eller ej. Du kan få kommunens huslejenævn til at forhåndsgodkende din husleje. Med en godkendt husleje er du altid sikker på, at du tager et passende beløb, og din udlejer vil ikke have mulighed for at klage.

Hvis du udlejer til dit barn eller dine forældre

Udlejer du til nærtstående part, fx dit barn eller dine forældre, skal du også være opmærksom på huslejen.

I det tilfælde kan det nemlig være fristende at sætte en lav husleje, så dit barn eller dine forældre får flere penge mellem hænderne. Du kan dog ikke bare sætte en alt for lav husleje, da det også kan få konsekvenser. Udlejning skal drives med øje for overskud, og hvis Skat mener, at du ikke tager penge nok i husleje, vil du blive beskattet af det ekstra beløb, de mener, du skulle have taget.

Det vil man typisk helst undgå, fordi du så skal betale skat af penge, du ikke har modtaget. Beløbet vil også blive pålagt renter, og derfor er det fx bedre at sætte en korrekt husleje og eventuelt give pengegaver til dit barn. På den måde kan du støtte dem økonomisk og undgå at få ekstra beskatning. Du kan fx give gaver op til godt 70.000 kr., før der kommer afgifter på.

Har du brug for hjælp til skat og fradrag ved udlejning?

Hvis du også er i tvivl om, hvilke fradrag du har ret til, hvilke rubrikker du skal udfylde på skat, vedligehold og forbedring m.m. er Digital Revisor et værktøj for dig.

På Digital Revisor kan du få hjælp til regnskabet for din udlejning, hentet alle de fradrag du har ret til og få hjælp til de alle skatteordninger. Har du spørgsmål, kan du altid få hjælp af vores revisorkloge medarbejdere i chatten.

Når du har været igennem værktøjets 5 trin, får du en komplet guide, der fortæller dig præcist, hvordan du skal opgøre din udlejning i skats rubrikker. Vi har pakket alle regler ind i værktøjet, så du følger dem til punkt og prikke, når du indberetter din udlejning til Skat.

Videoforklaring

Download

Blogindlæg

I det her blog indlæg vil vi gøre dig klogere på virksomhedsordnigen som skatteordning. Herunder dens fordele og hvad du skal være opmærksom på, som ejer af en enkeltmandsvirksomhed.

Læs indlægget

Blig klogere på skatteordninger og hvordan du indbetaler Skat som selvstændig i det her blogindlæg.

Læs indlægget

Hvad gør man med fastsættelsen af husleje? Vi gennemgår reglerne og fortæller om tre metoder. Bliv klogere her!

Læs indlægget

I det her blogindlæg kan du lære mere om de regler, fordele og risici der er forbundet med et omvendt forældrekøb.

Læs indlægget

Få et overblik over hvad sambeskatning er for en størrelse og hvilke regler der gælder, i det her blogindlæg.

Læs indlægget

Et holdingselskab er underlagt samme regelsæt som andre selskaber, men giver også en række skattefordele.

Læs indlægget
Arrow pointing left
Arrow pointing right