Omvendt forældrekøb

Et omvendt forældrekøb kan beskrives, som et klassisk forældrekøb med modsat fortegn.
Altså, i stedet for at det er dine forældre, der køber en bolig med henblik på at udleje den til dig, så er det dig, der køber en bolig med henblik på at udleje den til dine forældre.

Og her er der en række regler, I skal være opmærksomme på, ligesom ved et klassisk forældrekøb.
Et omvendt forældrekøb adskiller sig dog fra et klassisk forældrekøb på følgende måder:

• Du har mulighed for at købe dine forældres nuværende hus, hvorefter det kan lejes til forældrene.
• Du har mulighed for at købe en ny ejendom, så dine forældre kan sælge deres nuværende.
• Du har mulighed for at fraflytte din egen bolig, så dine forældre kan leje sig ind i den. Du finder efterfølgende en ny bolig.

Hvordan foregår et omvendt forældrekøb?

Der er forskellige måder at foretage et omvendt forældrekøb. Hvis vi ser på et klassisk forældrekøb, så vil det typisk være dine forældre, der køber en bolig til dig i forbindelse med, at du starter uddannelse i en af landets studiebyer.

Sådan forholder det sig ikke helt ved et omvendt forældrekøb. Her er der nemlig typisk tale om, at du køber et hus/lejlighed til dine forældre, eller du køber dine forældres hus og lejer det ud til dem.

Nedenunder kan du se tre eksempler på, hvordan et omvendt forældrekøb kan udspille sig og hvilke regler, der gælder.

Eksempel 1: Dine forældre sælger deres bolig til dig

Lad os sige, at dine forældre er gået på pension og derfor har brug for mere økonomisk råderum. I sådan en situation vil det være fordelagtigt for dem at sælge deres nuværende bolig til dig, så du kan fungere som udlejer af boligen.

Det vil nemlig betyde, at dine forældre bliver lejere og kan for det første søge om boligydelse hos borger.dk, hvilket for mange folkepensionister vil være fordelagtigt. Som folkepensionister kan dine forældre nemlig få et skattefrit tilskud til huslejen på helt op til 4.409 kr. (2023) i måneden.

Sådanne støttemuligheder ville ikke være de samme, hvis dine forældre var ejere. Her ville boligydelserne fungere som et lån, der skulle tilbagebetales med renter, hvis de flyttede eller solgte deres bolig.

For det andet, er de heller ikke forpligtet til at betale ejendomsværdiskat.
Fordelen for dig vil i den her situation være, at dine forældre har mulighed for at sælge deres bolig til 20% under den offentlige vurderingspris, hvor de stadigvæk kan blive boende blot som lejer i stedet for ejer.

Eksempel 2: Dine forældre lejer sig ind i din bolig

Et andet scenarie kunne være, at dine forældre er gået på pension og derfor har brug for mindre plads og en mindre bolig.

I sådan en situation ville de have mulighed for at leje sig ind i din bolig, hvis du er villig til at købe en ny bolig og flytte ind i den.

Eksempel 3: Du køber en ny bolig til dine forældre

Dine forældre står i en situation, hvor de ønsker at sælge deres bolig, så de får mere økonomisk råderum. Du køber derfor en bolig til dine forældre, som du lejer ud til dem. Det er selvfølgelig en fordel for dine forældre, men det kan også være en fordel for dig, fordi denne form for omvendt forældrekøb ofte er en god investeringsmulighed.

Her er det dog en god idé, at du inden sådan et boligkøb sætter dig ind i boligmarkedet, så du på sigt undgår at tabe penge på købet.

Hvilke fordele er der ved et omvendt forældrekøb?

Der er rigtig mange fordele at hente ved et omvendt forældrekøb, og som eksemplerne viser, gælder det både for dig og dine forældre.  
Alligevel kan det for mange være svært at gennemskue, hvilke fordele og eventuelle risici, der helt præcist er tale om.
Vi har derfor lavet en detaljeret gennemgang af fordelene og de forbundne risici, der er ved et omvendt forældrekøb.

Men husk dog på, at den primære fordel altid vil være, at dine forældre er sikret et godt sted at bo til en fornuftig husleje ved et omvendt forældrekøb.

Fordele ved omvendt forældrekøb for dig, der udlejer til dine forældre

Der er flere ting, du kan drage fordel af ved et omvendt forældrekøb.
Hvis du vælger at købe en bolig til dine forældre, vil der, lige så snart du bevæger dig udenfor Aarhus eller København, generelt være gode muligheder for at finde en fornuftig bolig til en fornuftig pris. Det betyder, at du forholdsvis billigt kan finansiere en udlejningsbolig til dine forældre.

Planlægger dine forældre til gengæld at overdrage deres bolig til dig, vil du kunne drage nogle skattemæssige fordele. For eksempel er der mulighed for en skattefri overførsel af værdier fra dine forældre til dig.
En anden skattemæssig fordel er i forlængelse heraf, at skattestyrelsen som udgangspunkt er forpligtet til at acceptere en salgspris på 20% mindre end den offentlige ejendomsvurdering.

Det vil sige, at hvis dine forældres bolig bliver vurderet til 2 mio., så vil du kunne købe den til 1,6 mio. kr. Og lad os sige, at den reelle salgspris af boligen udgør 2,5 mio., så vil dine forældre overdrage den samlede værdi, altså 900.000 kr. til dig skattefrit, og på den måde er arveafgiften sparet.

Overvejer du enten at købe en bolig til dine forældre eller købe dine forældres bolig, skal du være opmærksom på de regler, der er for lån. Både hos et realkreditselskab og i banken.
Har du for eksempel en gæld, der er mere end 4-5 gange så stor, som den samlede årlige indkomst i husstanden, kan det være svært at få et lån hos et realkreditinstitut. Ønsker du at finansiere dit boligkøb ved at låne penge i banken, så er det vigtigt at du er opmærksom på, at renten er noget højere end ved et lån hos et realkreditinstitut. Du kan derfor risikere at lave en handel, der ikke er til fordel for dig selv

Risici forbundet med omvendt forældrekøb

Ligesom så meget andet, er et omvendt forældrekøb også forbundet med nogle risici. Disse risici skal du være opmærksom på, inden du begiver dig ud i at købe boliger enten til eller af dine forældre.
Først og fremmest kan du ende med at tabe en masse penge på et omvendt forældrekøb. Hvis renterne eller arbejdsløsheden for eksempel stiger, så vil priserne på boligmarkedet falde. Falder priserne på boligmarkedet, vil du tabe penge på dit boligkøb, hvis du sælger i den periode.

 Den situation kan du undgå ved at købe igennem det der kaldes et fastforrentet lån. Hvilket vil betyde, at restgælden i boligen vil falde, når renterne stiger.
Du kan selvfølgelig også komme ud for en situation, hvor Folketinget strammer reglerne for boligydelser til pensionister. Sker det, så vil skiftet fra ejer til lejer måske ikke være så fordelagtigt for folkepensionister.

Omvendt forældrekøb og skat

Uanset om det er dine forældres eget hus, en ny lejlighed – eller noget helt tredje – du køber til dine forældre, så er der en række skattemæssige forhold, som du skal tage højde for.

Når du udlejer et hus eller en lejlighed til dine forældre, så vil du i skattemæssig forstand blive betragtet, som en erhvervsdrivende. Det skyldes, at udlejning er en erhvervsmæssig virksomhed, fordi du modtager lejeindtægt fra din udlejer.
Det er ikke alle, der er klar over det, før de begiver sig ud i et omvendt forældrekøb.

Ikke desto mindre, er det godt at kende til de skattemæssige regler, der er forbundet med at drive en virksomhed.
Reglerne kommer vi ind på i de følgende afsnit.

 Regnskab

Som omvendt forældrekøber og selvstændig erhvervsdrivende, er det først og fremmest vigtigt, at du får ført regnskab over de indtægter og udgifter, der har været i løbet af regnskabsåret, fordi du skal betale skat af din virksomheds overskud.

• Indtægter foruden husleje kunne for eksempel være el, vand og varme.
• Dine udgifter vil typisk komme fra ejendomsskat, renter, vedligeholdelse af ejendommen og forsikringer.

Det er i slutningen af skatteåret, at dit regnskab skal gøres op, og du skal i den forbindelse indberette dine tal til skat.
Til denne indberetning kan du vælge at benytte én af tre følgende skatteordninger.

1. Personskatteloven
2. Virksomhedsordningen
3. Kapitalafkastordningen

Alle disse har nogle forskellige fordele og ulemper, som du kan læse mere om her

Husleje

Som udlejer i et omvendt forældrekøb, er der i princippet frit spil i forhold til, hvad huslejen skal være.
Dog med et lille mente – sætter du husleje prisen for lavt, så kan du og dine forældre godt risikere at få skat på nakken. Der findes nemlig en markedsleje, som skat bruger til at vurdere, om du har sat huslejen til en pris, der følger markedet og ikke sænker konkurrencen. Du kan læse mere om markedslejen her

Sætter du derfor huslejen til under markedslejen, vil Skat beskatte differencen på den fastsatte husleje og den husleje, de mener, du burde opkræve.
Det har selvfølgelig en konsekvens for dig, fordi du skal betale skat af penge, du ikke har modtaget, men det kan også have en konsekvens for dine forældre.
Skat betragter nemlig differencen mellem markedslejen og den lave husleje, som en ”gave”, og hvis den overstiger 69500 kr. pr. år, vil dine forældre få et skattesmæk på 15% af beløbet.

Derfor vil vi altid anbefale, at huslejen, du sætter, følger markedslejen.

Fradragsberettigede udgifter

Det kan være en jungle at finde rundt i, hvad du kan trække fra i Skat, som omvendt forældrekøber. Én god tommelfingerregel er dog, at du får fradrag for det, som sætter dig i stand til at kunne drive og vedligeholde din virksomhed.

Her skelner Skat altid mellem vedligeholdelse og forbedringer.
Vedligeholdelse gælder for eksempel malerarbejde.
Forbedringer såsom nyt køkken eller bad, får du som udgangspunkt ikke fradrag for, selvom det øger boligens værdi.

Dog er der, ligesom med så meget andet, ingen regel uden undtagelse og derfor vil du kunne opnå fradrag for forbedringer ved et salg af boligen. Forbedringer tillægges nemlig købsprisen på din bolig, hvilket betyder, at differencen mellem købs- og salgsprisen bliver lavere. Det kan du læse mere om her

Hos Digital Revisor hjælper vi dig med at få alle de fradrag, du har ret til. Nedenfor kan du se en liste, der viser nogle af disse fradrag

1.    Fradrag for renter og bidrag

2.    Vedligeholdelse - herunder malerarbejde,udbedring af slitage, generelt ting, der vedligeholder boligens værdi

3.    El, vand og varme

4.    Fællesudgifter - det kan bl.a. være udgifter tilforsikring, afledningsafgift m.m.

Har du brug for hjælp til, at få styr på skat i dit omvendte forældrekøb?

Som blogindlægget også giver et billede af, så er der mange regler og krav du skal være opmærksom på, som udlejer ved omvendt forældrekøb.
Hos Digital Revisor har vi hjulpet mange omvendte forældrekøbsudlejere med at indberette deres skat.

Og selvom det kan virke so men uoverskuelig proces, så frygt ej!
Ved brug af vores værktøj skal du blot følge 5 enkelte trin, før du sidder med en selvangivelse, du kan bruge inde på dit oplysningsskema til skat. Her er der sørget for, at alle krav og regler er overholdt, og at du får de fradrag, du er berettiget til.

Opret en gratis bruger og prøv værktøjet.

Videoforklaring